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設定地上權 (資料更新日期: 105-10-20)
* 本署各分署辦理國有非公用土地招標設定地上權業務係依據「國有非公用土地設定地上權作業要點」,該要點業經財政部105年9月22日修正發布,相關重點說明如下:
 
   
* 本署各分署辦理公開招標設定地上權案件,由國有非公用土地設定地上權審議小組依下列規定評定存續期間、權利金底價及地租標準
 
一、存續期間:最長70年。
二、權利金:土地市價之3成至7成計算。
三、地租:以土地申報地價年息1%至5%計算,分為隨申報地價調整(年息率不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率)及不隨申報地價調整二部分。地租低於依法應繳納之地價稅時,改按地價稅計收。
   
* 應注意事項
 
一、得標人與本署各分署簽訂國有非公用土地設定地上權契約書應辦理公證,地上權人將地上權全部或地上權連同地上建物全部讓與之受讓人亦同。
二、地上權人不得將土地出租或出借供他人作建築使用。地上權人將土地或地上建物出租或出借他人作非建築使用,其使用存續期間之末日,不得在地上權存續期限末日之後,且不得違反設定目的。
三、得同意地上權人將地上權、地上建物辦理抵押權設定之情形:
(一)抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社或保險公司為限。
(二)地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定;無地上建物或地上建物未經登記,於地上權人承諾於地上建物完成建物所有權第一次登記之次日起3個月內辦理抵押權設定登記,並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記後,得僅就地上權設定抵押權。
(三)抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期,不得在地上權存續期限末日之後。
(四)抵押權人應承諾,於地上權屆期消滅後,不論債權是否已獲清償均拋棄其於建物之抵押權。
四、得同意地上權人將地上權全部或地上權連同地上建物全部讓與他人之情形:
(一)辦理轉讓後之地上權或地上權及地上建物所有權之總登記人數僅一人。
(二)受讓人承諾繼受設定地上權契約之各項權利義務。
(三)受讓人承諾地上權消滅時,依本署各分署通知,將地上建物所有權無償移轉為國有,並無條件遷離。
五、得同意地上權人將地上建物之一部連同應有之地上權持分讓與他人之情形:
(一)地上權原得標人或地上權及地上建物全部讓與之受讓人,與本署各分署簽訂無償委託管理契約,負責地上權存續期間受讓之各地上權人應繳納地租之收繳、欠租催繳等相關管理事宜,並繳交履約保證金,及會同本署各分署辦理委託管理契約公證。
(二)受讓人承諾繼受設定地上權契約之各項權利義務。
(三)受讓人承諾地上權消滅時,將地上建物所有權無償移轉為國有,並無條件遷離。
六、得同意辦理地上權、地上建物信託之情形:
(一)信託關係之受託人(即地上權之受讓人)為依信託業法經主管機關許可,以經營信託為業,且其營業執照列有地上權信託業務項目之機構。
(二)以地上權人為信託關係之委託人及受益人,且地上權人因信託關係所享有之信託利益不得轉讓或設定負擔予第三人。
(三)受託人承諾於信託期間繼受原設定地上權契約之各項權利義務,並願一併受讓地上權及地上建物之全部。
(四)地上權應連同地上建物辦理信託;無地上建物或地上建物未經登記,於地上權人承諾於地上建物完成建物所有權第一次登記之次日起3個月內辦理信託登記及預告登記後,得僅就地上權辦理信託。
(五)信託期間之末日,不得在地上權存續期限末日之後。
(六)地上權消滅,信託契約隨同終止。
(七)設定地上權契約為信託契約之一部分。
   
* 終止契約情形
 
一、 得標人以抵押貸款方式繳納權利金時,未於得標之次日起50日內繳清權利金。
二、 地上權人或經其同意為使用之第三人未依約定用途、都市計畫或區域計畫及其他法令規定使用土地,或違反設定目的。
三、 地上權人將土地出租或出借他人作建築使用。
四、 專案提供設定地上權之地上權人將土地或地上建物出租或出借他人使用,未徵得中央目的事業主管機關同意,或出租、出借地上建物範圍超過地上建物總樓地板面積十分之一。
五、 地上權人未經本署各分署同意擅將地上權或地上建物之一部或全部讓與第三人、辦理信託或設定抵押權。
六、 地上權人未依設定地上權契約、委託管理契約辦理公證、補充或更正公證。
七、 地上權人積欠地租金額達2年以上之總額。
八、 地上權人未於原得標人簽訂設定地上權契約之日起3年內,就標得設定地上權之全部標的取得建造執照並開工。但設定地上權契約另有約定者,不在此限。
九、 其他依法令規定或設定地上權契約約定之終止原因發生。
   
* 地上權消滅後地上建物之處理
 
一、地上建物所有權應無償移轉為國有,並無條件遷離。
二、終止設定地上權契約,如屬不可歸責於地上權人之事由,由本署各分署計算地上權、地上建物(包含尚未取得使用執照並辦竣建物所有權第一次登記者)之剩餘價值補償地上權人。
   
* 相關法令
  國有非公用土地設定地上權作業要點
   
* 相關連結
 
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